Depuis le remplacement de l’ISF par l’IFI en 2018 il n’y a plus beaucoup de solution pour réduire cet impôt. En 2022 par exemple, seule la réduction de la masse taxable et les dons à certains organismes d’utilité publique peuvent permettre de diminuer cet impôt.
L’IFI ou impôt sur la Fortune Immobilière a été instauré le 1er janvier 2018 et taxe uniquement le patrimoine immobilier à partir de 1,3 millions d’euros qu’il soit détenu en direct ou par le biais d’une société. Aujourd’hui l’IFI représente 20% de l’ancien ISF, ce fut donc une bonne nouvelle pour les contribuables concernés.
Voici les solutions permettant d’agir sur cet impôt :
Réduction de l’impôt grâce aux dons
Les contribuables réalisant des dons auprès d’organismes d’utilité publique peuvent en déduire 75% de l’IFI dans la limite de 50 000 € par an et par foyer fiscal. Les dons doivent avoir été réalisés au plus tard le 15 juin de l’année de la déclaration.
Réduction de la base taxable
1. Privilégier les actifs mobiliers
L’impôt sur la fortune immobilière n’est calculé que sur les biens immobiliers, il est donc possible de diminuer cet impôt en privilégiant la détention d’actifs mobiliers (assurance-vie, comptes titres, contrats de capitalisation, etc).
L’IFI impacte directement le rendement d’un bien immobilier puisque sa taxation est comprise entre 0,5% et 1,50% par an. Pour un actif foncier situé dans une zone avec un prix du foncier élevé comme Paris par exemple, cet impôt peut venir quasiment « gommer » tout le rendement de ce bien.
2. Donner l’usufruit d’un bien immobilier
Le nu-propriétaire d’un bien immobilier n’est pas redevable de l’IFI. Il est donc pertinent de donner temporairement l’usufruit d’un bien immobilier à ses enfants par exemple afin de diminuer son IFI.
L’enfant pourra ainsi occuper le bien ou le louer et ainsi bénéficier des loyers comme revenu pendant ses études par exemple.
Exemple : la donation de l’usufruit temporaire d’un appartement d’une valeur de 200 000 € pendant 9 ans permet d’économiser 27 000 € soit 3 000 €/an (IFI à 1,50%). Les droits de donation représenteront 23% de la valeur du bien car l’usufruit temporaire est de moins de 10 ans. Cette donation se fera en exonération de droits de donation car la base taxable sera de 46 000 €, donc inférieure aux abattements légaux en ligne directe.
3. Privilégier l’immobilier en nue-propriété
Pour diminuer son IFI il est également possible d’investir directement un bien immobilier en nue-propriété.
Pour cela deux possibilités existent :
- Acquérir des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété. Il est possible d’en faire l’acquisition à partir de 5 000 €, pour une durée de démembrement au choix entre 4 et 15 ans.
- Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruit appartient alors à un bailleur institutionnel pour une durée comprise entre 15 et 18 ans.
Exemple : un appartement d’une valeur de 180 000 € acquis en nue-propriété pour une période de 15 ans permettra une économie d’IFI de 40 500 € (IFI à 1,50%).
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